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Direito Civil IV - 7ª aula
Prof. Acir Teixeira Grécia

TEORIA GERAL DOS CONTRATOS
Sumário: 1. Contrato preliminar. 1.1. Conceito. 1.2.
Requisitos. 1.3. Modalidades. 1.4. Eficácia e extinção.

1. CONTRATO PRELIMINAR (pactum de contrahendo - CC, arts. 462 a 466)
1.1. Conceito
As circunstâncias demonstram que muitas das vezes não é conveniente aos contratantes firmarem de imediato o contrato definitivo. E isso ocorre por várias situações, seja pela conveniência de se efetuar o pagamento futuro e parcelado
(execução diferida ou continuada), seja pela necessidade de se aguardar liberação de financiamento, seja por outras conveniências.
Nesses casos, afigura-se vantajoso aos interessados firmarem um contrato preliminar (contrato provisório, ou preparatório, ou pré-contrato, ou promessa de contrato, ou compromisso de contrato), pelo qual se comprometem completar o ajuste celebrando posteriormente o contrato definitivo.
Essa avença preparatória constitui o contrato preliminar (pactum de contrahendo), pelo qual as partes assumem obrigação de fazer, ou seja, a obrigação de efetivação ou celebração de um contrato definitivo (neste, o objeto consiste na obrigação principal de dar, fazer ou não fazer)1. Na Roma antiga, esse contrato era denominado pactum de contrahendo2 e assim o contrato preliminar é designado em questões de concurso.
O contrato preliminar presume-se irretratável, porque a injusta desistência de uma das partes levará a outra exigir-lhe o adimplemento, mediante tutela específica
(CPC, arts. 461, 632 e 638), com o resultado prático equivalente.
É considerado contrato autônomo, ou seja, constitui relação jurídica concluída, cuja natureza é a celebração do contrato definitivo. Não é mera fase situada entre a negociação preliminar (puntuação) e o contrato definitivo (puntuação)3.
1.2. Requisitos
Os requisitos para validade do contrato preliminar são os mesmos exigidos para os contratos definitivos em geral (CC, art. 104)4, com