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A construtora é mais fácil de entender: uma empresa que tem como única responsabilidade a construção do edifício. Não faz nada além disso. Normalmente ela é contratada pela incorporadora para essa finalidade. Como não há muita diferença percebida entre as principais construtoras, seu trabalho está bem definido e seu risco é menor por ser uma contratada, suas margens (lucros) costumam ser inferiores às das incorporadoras. A construtora não planeja, nem vende, nem divulga, nem financia, nem projeta o empreendimento.

Já a incorporadora é a empresa que articula o negócio imobiliário. Ela identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser desenvolvido. A incorporadora tem três principais fornecedores: o financiador (quem empresta o dinheiro para a realização do empreendimento, em geral bancos comerciais); a construtora, que vai realizar obra; e consultorias de planejamento imobiliário, que dão orientações e subsídios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um bom negócio. Além desses, precisa também de empresas de pesquisa de mercado, marketing, publicidade e propaganda, escritórios de projeto (arquitetos e engenheiros) e outras consultorias diversas. A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens de lucro. Ela é a responsável pelo empreendimento, portanto se o consumidor tem algum problema é com ela que deve reclamar.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, e algumas são também financiadoras. Em outros casos, optam por “soluções caseiras” ao invés de contratar, principalmente (no Brasil) quanto ao planejamento imobiliário (do produto, por exemplo).

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