Enfiteuse x superficie

1. Definição

O artigo 2039 do Código Civil de 2002 vedou a constituição de novas enfiteuses. O direito de superfície veio substituir e aplicar vantagens a esse instituto, que fora visto como direito real pelo antigo Código Civil de 1916.

O antigo Código disciplinava o tema em seu artigo 678 e tinha o seguinte texto:

“Dá-se a enfiteuse, aforamento ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim, se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável”.

A enfiteuse constituía direito real sobre coisa alheia. Os contratantes são o proprietário do bem, denominado senhorio direito e o titular do domínio útil, chamado foreiro ou enfiteuta nesta relação. O artigo 680 trazia que o objeto da enfiteuse recaia apenas sobre terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação. Há um entendimento de que não cabe enfiteuse em terrenos já edificados, sendo este um dos pontos em que difere do direito de superfície. O ato pode ser praticado inter vivos, ou de última vontade do proprietário.

A superfície é um direito real sobre coisa alheia que é instituído pelo proprietário em favor de um terceiro, denominado superficiário. Por meio de ato inter vivos, gratuito ou oneroso, pelo qual este adquire temporariamente o direito de plantar ou construir no terreno do concedente. Trata-se de um instituto complexo, pois envolve diversos direitos, entre eles o do proprietário sobre o seu solo e o do superficiário que poderá construir ou plantar.

Segundo Maria Helena Diniz, o direito de superfície:

“é um direito real de fruição sobre coisa alheia visto que não atinge a propriedade do dono do solo, por afastar a acessão, consagrada no artigo 1253 do Código Civil, pelo qual tudo que se acrescentar ao solo deverá pertencer ao seu proprietário (superfícies solo cedit). Assim sendo, a propriedade superficiária