Enfiteuse e direito de superfície

Universidade Federal Fluminense
Faculdade de Direito
Direitos Reais II

Das semelhanças e diferenças entre a Enfiteuse e o Direito de Superfície

Ao tratarmos das semelhanças e diferenças entre a enfiteuse e o direito de superfície, faz-se necessário, em primeiro plano, realizar uma breve conceituação de ambos os institutos jurídicos, vendo-os de forma individualizada para, posteriormente, buscarmos pontos de aproximação e afastamento entre eles. Disciplinada pelo Código Civil de 1916, porém revogada pelo Diploma Civil de 2002, a enfiteuse pode ser entendida como o arrendamento perpétuo, realizada pelo enfiteuta ou foreiro, de terras não cultivadas, terrenos destinados á edificação ou terrenos da marinha, mediante pagamento de um cânon anual e invariável (art. 678). Desse modo, pode o enfiteuta usar, fruir, dispor e reivindicar o bem, podendo ser a enfiteuse ser transmitida por ato inter vivos ou mortis causa. Uma importante característica do referido instituto é a que consiste no fato de que o domínio se divide em domínio útil e domínio direto, ambos coexistindo de forma harmônica e paralela sobre um mesmo bem imóvel. Assim, ao passo que o senhorio tem para si o domínio direito do bem, o enfiteuta tem o domínio útil, tendo em vista que pode usar o bem, receber seus frutos, alugá-lo ou emprestá-lo. Além disso, como mencionado anteriormente, tal instituto foi extinto com o advento do Código Civil de 2002. Em verdade, as enfiteuses particulares anteriores a essa época, bem como os terrenos de marinha e acrescidos, em razão do direito adquirido, continuam regidas pelo Instituto Civilista de 1916, ficando, assim, caracterizada a hipótese de ultratividade de lei revogada, já que a mesma continua a produzir seus afeitos até o dia de hoje. Por sua vez, criado pelo Código Civil de 2002, tem-se o direito de superfície que, nos ensinamentos de Flávio Tartuce e José Fernando Simão em Direito Civil: direito das