Direitos Reais

Direitos Reais Sobre Coisas Alheias. Superfície

1. Propriedade e Direitos Reais Limitados
A propriedade é o direito real mais amplo. Em seu âmbito exercemos, com a mitigação já examinada, o direito de usar, gozar e dispor da coisa (ius utendi, fruendi et abutendi).
Em nosso sistema, os direitos reais constituem um número fechado (numerus clausus).
Somente a lei pode constituir direito real, em contrapartida aos direitos obrigacionais ou pessoais os quais dependem exclusivamente da iniciativa ou da vontade das partes.
O Código Civil de 1916 estampava no art. 674, ao abrir o título Dos Direitos Reais sobre
Coisas Alheias, o elenco legal e restrito dos direitos reais entre nós:
“São direitos reais, além da propriedade:
I – a enfiteuse;
II – as servidões;
III – o usufruto;
IV – o uso;
V – a habitação;
VI – as rendas expressamente constituídas sobre imóveis;
VII – o penhor;
VIII – a anticrese;
IX – a hipoteca.”
O legislador, no curso de nossa história jurídica, criou outros institutos conversíveis em direitos reais. São mencionáveis as chamadas obrigações com eficácia real, que são avenças de natureza eminentemente negocial as quais, para maior proteção de determinada categoria de contratantes, permitem o registro imobiliário e obtêm o status de direito real. Exemplos característicos são o direito de preferência do inquilino na aquisição do imóvel locado, nos limites e termos do art. 33 da Lei nº 8.245/81, bem como o direito do compromissário comprador de imóvel, com contrato registrado, de acordo com o Decreto nº 58/37 e Lei nº 6.766/79.
Pode, portanto, a lei, mas somente ela, ampliar ou restringir o rol de direitos reais. Desse modo, a existência de direitos reais em diplomas legais fora do rol do art. 674 não infirma o princípio do numerus clausus.
O Código de 2002 inicia, a partir do art.1.225, a disciplinar os direitos reais sobre coisas alheias: propriedade fiduciária, superfície, servidões, usufruto, uso, habitação, direito do