Análise da promessa de compra e venda

PROMESSA DE COMPRA E VENDA

1 BREVE HISTÓRICO

O anterior art. 1.088 do CC de 1916 permitia ao comprador do imóvel, antes de celebrar o instrumento público, arrepender-se, tendo o vendedor direito apenas ao ressarcimento das perdas e danos existentes resultantes do arrependimento. Dessa maneira, não havia qualquer direito real do promitente comprador sobre o imóvel, resolvendo-se a questão como inadimplemento de uma obrigação de fazer, a saber, a celebração do contrato principal, já que o instrumento particular tinha conotação de contrato preliminar e seu objeto era executar outro contrato e não entregar o imóvel ao promitente comprador.
No dizer de Caio Mário da Silva Pereira, em sua obra “Instituições de Direito Civil”, o referido artigo do CC/16 é “o ponto de partida” da série de fases em nosso direito envolvendo a promessa de compra e venda. Nos termos do artigo citado, podia o promitente, antes de celebrado o contrato definitivo, arrepender-se. Sintetizando as fases referidas pelo ilustre civilista mineiro, Maria Helena Diniz, no “Curso de Direito Civil Brasileiro”, refere-se à falta de escrúpulos promitentes vendedores que
“preferiam, valendo-se do direito de arrependimento, sujeitar-se ao pagamento das indenizações, que quase sempre consistia na devolução do preço em dobro, a terem de passar a escritura definitiva, o que seria desvantajoso, sob o prisma econômico”. Tal prática foi coibida pelo Decreto-lei 58/37, já que representava um comportamento imoral de loteadores que vendiam terrenos a população de baixa renda para depois exercerem seu direito de arrependimento, frustrando o negócio jurídico. Assim, visando a segurança das relações jurídicas e o bem-estar coletivo, conferiu-se ao promissário comprador direito real sobre o lote compromissado. Prossegue a doutrinadora lecionando que o Decreto 3.079/38 estendeu às escrituras de promessa de compra e venda de imóveis não-loteados os efeitos do Decreto-lei 58/37, sendo efetivamente criado o