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CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE LOCAÇÀO

Se não houver prazo, a locação será por prazo indeterminado. Havendo prazo determinado, o locador, antes de seu vencimento não poderá retomar o imóvel alugado, nem com pagamento da multa, já que esta faculdade é só do locatário.

Mas, o locatário também não poderá devolvê-la ao locador sem o pagamento da multa, de acordo com o critério da proporcionalidade, como descreve o art. 4º da nova Lei 12.112/09.

O locatário, porém, ficará dispensado de multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego (privado ou público) devendo este notificar o locador num prazo mínimo de 30 dias.

O contrato por prazo determinado, ajustado por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses cessará com o fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Mas, quando ajustado verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nas hipóteses do art. 47.

Durante o prazo de vigência do contrato, o locador só poderá retomar o imóvel, nas hipóteses descritas no art. 9º da Lei 8.245/91 ( denúncia cheia)

A extinção do contrato de locação de imóvel urbano quando requerida pelo locador denomina-se denúncia.

As espécies de denúncia são:

Denúncia cheia também chamada de motivada, depende da existência de fato descrito em lei ( arts. 9º e 47º);

Denúncia vazia também chamada de imotivada, independente de justificativa do locador.

Quando a locação for ajustada por tempo indeterminado, o locatário poderá mediante aviso ao locador com antecedência de 30 dias dar por findo o contrato.

A retomada do imóvel pelo locador é feita por meio de uma ação de despejo, salvo se a locação terminar em razão de desapropriação ou imissão na posse.

PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO

1. Locação residencial

Nas locações ajustadas por prazo igual ou superior a