Patrimônio de afetação e alienação fiduciária

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
O Patrimônio de Afetação é uma figura jurídica que separa financeiramente o empreendimento de todas as outras obrigações da Incorporadora, garantindo ao comprador que seu investimento não seja utilizado em outros empreendimentos que não o seu.
Foi instituído no Direito Brasileiro pela lei nº 10.931/2004 com o objetivo de evitar que as incorporadoras praticassem o chamado “efeito bicicleta”, que consiste em utilizar recursos oriundos da venda de unidades de um empreendimento para financiar outros. Esta prática ficou bastante conhecida por causa do caso da incorporadora ENCOL.
Devido ao efeito bicicleta, a ENCOL entrou em processo de falência, deixando mais de 700 empreendimentos inacabados, muitos com hipotecas não pagas. Milhares de famílias tiveram seu investimento perdido.
Já um empreendimento em regime de Patrimônio de Afetação não é envolvido no caso de falência da construtora. Ao se afetar um empreendimento, é nomeada uma Comissão de Representantes, que tem livre acesso à obra e às informações necessárias para o controle externo do patrimônio afetado, como demonstrativos detalhados de gastos, recursos disponíveis, prazos e até informações de empreendimentos indiretamente vinculados que tenham, por exemplo, os mesmos técnicos empregados. A documentação passa pela análise de profissionais especializados, o que também evita o desvio de verbas e garante a transparência das transações que envolvem os investimentos.
Além disso, os compradores, através da Comissão de Representantes, adquirem uma série de direitos, como destituir a incorporadora em caso de paralisação injustificada da obra. Podem também eleger nova incorporadora em caso de falência, arcando com o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas para dar continuidade à obra.
Apesar de ter que arcar com esse ônus, o comprador passa a ter condições de receber a escritura mesmo em caso de falência ou destituição da incorporadora, o que facilita a reunião de