Direito imobiliário

CLÁUSULAS RECORRENTES EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA – ANÁLISE PRÁTICA DE SITUAÇÕES DO COTIDIANO
Leonardo Ayres Santiago

SUMÁRIO: I - Introdução; II - Possíveis conseqüências caso o contrato em questão seja celebrado por adesão; III- Ambigüidades e/ou contradições presentes nas cláusulas; IV - Existência, nas cláusulas, de previsão de renúncia antecipada do aderente ao direito resultante da natureza do negócio; V - Falência da vendedora e patrimônio de afetação; VI – Conclusão.

I- INTRODUÇÃO O presente artigo visa a examinar algumas cláusulas de um contrato de compra e venda de imóveis na planta, utilizando, para tanto, as normas constantes no Código Civil Brasileiro de 2002, os princípios que regem os contratos e a Lei nº 10.391/2004, que trata do patrimônio de afetação. O caso, objeto desta análise, envolve cláusulas bastante comuns no dia-a-dia de quem compra bens imóveis na planta. Daí porque surge a necessidade de sermos juridicamente bem assistidos ao celebrarmos contratos com construtoras ou incorporadoras. Para o estudo destas situações, ilustramos algumas cláusulas recorrentes em contratos desta espécie, analisando-as sob a ótica do Direito Civil, visto que optamos privilegiar neste parecer a doutrina civilista, escapando de nossa pretensão adentrarmos na esfera consumeirista. Eis as cláusulas a que aludimos, encontradas em contratos desta espécie: X.1 A VENDEDORA poderá pleitear, a seu exclusivo critério, concessão de financiamento à produção, o que implicará a outorga de garantias, conforme adiante mencionado. X.1.1 A responsabilidade do pagamento do financiamento à produção é inicial e exclusivamente da VENDEDORA, podendo ser objeto de seu repasse (subrogação na pessoa do COMPRADOR). X.2 Referida hipoteca ou alienação fiduciária abrangerá a totalidade do terreno e todas as unidades autônomas que integram o empreendimento, entre elas aquela ora compromissada à venda ao COMPRADOR. 1

X.3 Diante de todo o exposto, o COMPRADOR