Lei de Locações e Ações Locatícias

Lei de Locações e Ações Locatícias – Aluísio Ré

06/11/2012

A locação tem três finalidades distintas, para cada tipo de contrato: residencial – moradia; locação não residencial – proteger o ponto comercial; temporada – dar segurança.

Locação por temporada

O requisito teleológico da locação por temporada está ligada a necessidade do locatário, que pode buscá-la por laser ou necessidade. Seu prazo de duração é de noventa dias. O contrato deve necessariamente ser escrito, contando todos os bens móveis que guarnecem o imóvel.

Se o locador tem receio de que os bens móveis designados no contrato de locação temporária, pode ser ajuizada uma ação cautelar de arrolamento de bens (arts. 855 e seguintes do CPC). Como toda cautelar, tem como requisitos o periculum in mora e o fumus boni iuris. Pode requerer o arrolamento todo aquele que tem interessa na conservação do bem. A competência para a ação é a do local do imóvel, salvo se houver foro de eleição previsto no contrato de locação. A ação de despejo é regulamentada pela lei de locação, que é lei especial.

A petição inicial deve conter os requisitos do art. 282, além daqueles do art. 857. Essa ação permite a justificação prévia, inclusive sem a citação do réu. Busca-se a proteção dos bens, a sua descrição pormenorizada e um depositário responsável pela guarda do patrimônio. O possuidor ou detentor deverá ser ouvido, desde que não se prejudique a efetividade da medida.

O art. 49 prevê o pagamento antecipado do aluguel no contratos de locação temporária, ao contrário do que acontece na previsão geral do art. 20.

Caso se extrapole o prazo de 90 dias, passa-se a ter um contrato de prazo indeterminado, e o locador perde o benefício de receber antecipadamente os alugueis.

Se o locatário paga antecipadamente e o contrato é resolvido, cabe ação de repetição de indébito, que é uma ação de cobrança ordinária.

Locação não residencial

Permite a renovação renovatória para proteger o ponto