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A COMPRA DE IMÓVEL LOCADO A TERCEIRO
Por Marco Meimes
1.

Introdução

Além dos cuidados de praxe que se deve ter ao adquirir um imóvel, como análise do perfil do vendedor, eventuais dívidas, ações, ônus ou gravames de qualquer natureza que possam pender sobre o imóvel, impõe-se ao comprador averiguar se porventura há sobre o bem alguma relação locatícia entre o atual proprietário e terceiro. Vigorando um contrato de locação sobre o imóvel pretendido, surgem dúvidas ao futuro adquirente, principalmente no tocante ao término desta relação com o terceiro, e quais os passos necessários para que o comprador possa finalmente se imitir na posse direta do bem, usufruindo, então, plenamente do imóvel.
Tendo como norte esta hipótese, passa-se imediatamente a analisar os aspectos mais relevantes da compra de imóvel locado a terceiro, assim como dos passos necessários à denúncia desta relação locatícia pelo novo adquirente 1.
2.

A denúncia do contrato de locação pelo novo adquirente

Tomemos por hipótese a compra de um imóvel sobre o qual existe um contrato de locação com terceiro em plena vigência. É possível afirmar com segurança que o novo adquirente não possui absolutamente nenhuma relação obrigacional frente ao inquilino, e evidentemente não precisa cumprir um contrato firmado entre terceiros (locador e locatário), seja a locação residencial ou não.
Em face deste fato, o caminho ao novo adquirente é a denúncia do contrato, mesmo que sem qualquer justificativa (denúncia vazia). Isto é, a notificação (por escrito e com comprovação de recebimento) do locatário para a desocupação do imóvel no prazo máximo de noventa dias. Este é o procedimento previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações):
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de