LOCA O

9.1 Alienação do imóvel durante a locação

A alienação do imóvel durante a locação permite a denúncia do contrato, devendo esta ser exercida no prazo de 90 dias, contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância com a manutenção da locação. Esta regra aplica-se a todas as modalidades de locação, com a exceção daquelas contratadas por prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário competente. [15] O fundamento desta orientação legal reside no fato de que o novo adquirente é estranho ao pacto locatício, salvo o registro imobiliário que faz tornar público o contrato.

9.2 Morte do locador e do locatário

Tanto a morte do locador quanto a do locatário não faz desaparecer a relação locatícia. No primeiro caso, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10); no segundo, a lei elenca a ordem de sub-rogação (art. 11): nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel (I); nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio (II). A razão da distinção se dá tendo-se em vista o caráter intuitu familiae do contrato de locação residencial.

Importante observar que a fiança, sendo garantia pessoal, extingue-se com a morte do locatário, devendo ser apresentada nova garantia se assim exigir o locador. Outra observação refere-se à ocupação ilegítima do imóvel em caso de morte do locatário, por pessoas estranhas à ordem legal. Neste caso, a ação cabível não será o despejo e, sim, a possessória, pois serão considerados intrusos, não participantes da relação locatícia.[16]

9.3 Separação e divórcio do locatário

Nas hipóteses de separação ou divórcio a locação se estenderá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado (art.12), devendo esta sub-rogação ser comunicada