acao renovatoria

A ação renovatória é um importante instrumento de preservação da atividade empresarial do locatário, sendo cabível a sua propositura desde que observados alguns requisitos. Alguns aspectos diferenciam a locação de shopping center da locação comum e, nestes casos, assiste ao empreendedor o direito de propriedade sobre o complexo, cabendo a ele definir o tenant mix e avaliar se as lojas estão apresentando resultados satisfatórios ou não. Portanto, caso um lojista esteja em desacordo com a performance esperada pelo empreendedor e pelos demais locatários (que igualmente possuem legítimo interesse no sucesso econômico de todo o complexo), é possível que o locador, demonstrando a desconformidade em juízo, se negue a renovar o contrato de locação com base num fundamento econômico e exerça a retomada com fundamento no seu direito de propriedade – até mesmo para manter a função social do empreendimento. Considerando que a possibilidade do locador alegar prejuízo ao empreendimento não existe na locação empresarial simples, em que não há um sobre fundo de comércio e terceiros interessados na performance econômica do locatário, entendemos que a ação renovatória proposta pelo locatário situado em shopping pode não ter a mesma extensão protetora que teria caso o locatário estivesse situado fora desse contexto. Entao, É a situação fática que deve ser levada em consideração: é possível que o locador/empreendedor não esteja mais obrigado a renovar o contrato (ainda que presentes os requisitos do artigo 51 da lei 8.245/91) caso consiga demonstrar que o locatário está, de algum modo, concorrendo para o insucesso do empreendimento. Havendo a retomada do imóvel, ao locatário caberá apenas a indenização, se o caso, pela perda do ponto – prevalecendo, então, o direito de propriedade do empreendedor e a sua prerrogativa de reorganizar, da melhor forma possível, aquele complexo empresarial.