Ilegitimidade Passiva do Promitente Vendedor em Execução Fiscal de IPTU

Ilegitimidade Passiva do Promitente Vendedor em Execução Fiscal de IPTU
Thiago Leal de Paula – Advogado no ramo imobiliário em Jundiaí e Indaiatuba, especialista em Direito Processual Civil pela PUC – Campinas.

1. Introdução
A inclusão do promitente vendedor no polo passivo de execuções fiscais de IPTU tem despertado bastante polêmica, especialmente no tocante às empresas loteadoras e incorporadoras.
Neste artigo, pretendemos abordar alguns pontos sobre o tema, especialmente a recente decisão do Recurso Especial nº 1.111.202-SP1, Relatado pelo Min. Mauro Campbell Marques, julgado em 10/06/09, que decidiu o assunto em caráter de recurso repetitivo, culminando com a edição da Súmula 399 do STJ2, e a Lei nº 11.977/093 que, além de dispor sobre o Programa Minha Casa Minha Vida, promoveu importante alteração procedimental em relação ao proprietário do domínio pleno ou útil, inclusive do promitente vendedor ou do fiduciário, nos casos de cobrança e/ou execução de dívidas decorrentes do uso do imóvel.

2. A formalização dos negócios imobiliários
Nas transações imobiliárias, é muito comum se formalizar o negócio por meio de um contrato de promessa ou compromisso de venda e compra, no qual se ajustam as condições do negócio tais como o imóvel objetivado, preço, forma de pagamento, transmissão da posse, responsabilidade por pagamento de impostos etc.
Tal fato se deve ao custo de transferência do imóvel que, nos termos do art. 108 do Código Civil4, deve ser feito por escritura pública, ressalvada a hipótese de imóvel cujo valor seja inferior a 30 vezes o maior salário mínimo, bem como à facilidade de rescisão em caso de descumprimento do ajustado, considerando que o desfazimento do negócio entabulado por escritura pública somente por esta pode ser desfeito.
Tal prática acarreta sérios problemas para o promitente vendedor, tendo em vista que continua constando no registro de imóveis como proprietário do bem.
Ocorre que, muitas vezes, o adquirente não se dispõe a