Bolha Imobiliária

Afinal, há ou não uma bolha imobiliária no Brasil? – Fabio Portela
30 de outubro de 2013 Bolha BOSS Sem categoria, 973
Artigo do Fabio Portela, padrinho do blog da bolha
Fonte: http://www.opequenoinvestidor.com.br/2013/10/bolha-imobiliaria-brasil-2/
Tenho falado que o Brasil está criando as condições para uma bolha imobiliária desde o fim de 2009. De lá pra cá, me acostumei com as críticas que venho sofrendo, e que consistem em vários tipos de acusação. Já me acusaram de querer aparecer, de desejar estimular o pânico no mercado ou (pasmem!) de estar com inveja de quem lucrou nesse mercado. Alguns disseram que errei feio, pois estou falando do assunto desde 2009 e até agora “nada aconteceu”. Outros dizem que minhas previsões se mostraram acertadas. Acredito que muitas das acusações (e até alguns dos elogios) derivam de uma compreensão equivocada do que tenho chamado de bolha imobiliária durante todo esse tempo.
Recapitulando: o que é uma bolha?
A maior parte das pessoas acredita que uma bolha ocorre quando há uma queda generalizada nos preços. Mas isso não é necessário: é perfeitamente possível viver anos a fio com uma bolha que não “estoura”. É possível viver o crescimento e o estouro de uma bolha em menos de 6 meses – às vezes, até mesmo em algumas semanas.
Repetindo o que já disse em outro post há algum tempo, uma bolha não é definida pela queda nos preços. Ela é definida pelo deslocamento entre o preço de mercado de um ativo e a sua rentabilidade. Quando falo em rentabilidade, estou me referindo à relação entre a renda gerada pelo ativo e o seu preço de mercado. Quando um apartamento pode ser alugado por R$ 2.000 por mês e custa R$ 200.000, sua rentabilidade bruta é de 1% ao mês, ou 12% ao ano (R$ 2.000 x 12 = R$ 24.000,00 por ano de aluguel). Quando o preço dele sobe para R$ 800.000,00 e o aluguel para R$ 3.000,00, a rentabilidade bruta mensal passa a ser de 0,375% ao mês, ou 4,5% ao ano.
Em um cenário de taxa de juros de 9,50% ao ano, 12% é