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COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS

BREVES COMENTÁRIOS:

1. A legislação Inquilinária, anterior à Lei 8.245/91, disciplinava as ações de despejo em limites muito estreitos, considerando a ação de despejo exclusivamente de cunho executório, não admitindo o pedido cumulado de cobrança de alugueres, de sorte que era necessário promover a ação de despejo para obter a desocupação do imóvel e, finda esta, promover outra demanda - a execução e/ou cobrança dos valores devidos, consoante houvesse ou não título executivo judicial (sentença condenando no pagamento dos alugueres e encargos), ou extrajudicial (contrato de locação firmado por locador, locatário e duas testemunhas) – para que o Locador pudesse receber o seu crédito.

2. Com o advento da Lei 8.245/91, que disciplinou meticulosamente a ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, e possibilitou o despejo cumulado com cobrança (art. 62,I), a antiga ação de cobrança pouco tem sido utilizada pelos operadores do Direito, que priorizam a rapidez e eficácia das medidas judiciais, no intuito de, no menor prazo possível e com maior eficiência, receber os valores devidos e/ou liberar o imóvel para o locador.

3. Mas, em algumas situações específicas, a ação de cobrança pode ser a melhor e única solução para atender os reclamos do locador. Suponhamos a hipótese específica do locador que pretenda apenas receber os alugueres e encargos em atraso e não queira despejar o inquilino faltoso, mas não tem título executivo, ou seja, não tem contrato de locação (a locação é verbal) ou tem o contrato, mas destituído das formalidades legais capazes de revesti-lo de caráter executório (por exemplo: falta de assinatura de duas testemunhas – matéria controvertida, mas que convém não arriscar, vide decisões abaixo transcritas). Nesses casos específicos, a ação a ser proposta é a de cobrança.

4. Sem embargo de recomendarmos o uso, sempre que possível, da ação executiva (para receber os