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O conceito de direito real

Dilvanir José da Costa

Sumário
1. Introdução. 2. Caracteres do direito real e do direito obrigacional. 3. Efeitos do direito real. 3.1. Obrigações com eficácia real. 4.
Requisitos do direito real. 5. Sistemas de constituição dos direitos reais. 6. Funções do registro imobiliário. 7. Classificação dos direitos reais. 8. Evolução do direito de propriedade. 9. Fundamentos do direito de propriedade. 10. Limitações ao direito de propriedade. 1. Introdução
Henri Capitant considera a distinção entre direito real e direito obrigacional “a espinha dorsal do direito privado”. Por isso, a melhor técnica para se conceituar o direito real é compará-lo e distingui-lo do direito obrigacional. O conceito objetivo e didático desse instituto pode ser obtido por meio de sua análise sob três aspectos: caracteres, efeitos e requisitos.

2. Caracteres do direito real e do direito obrigacional

Dilvanir José da Costa é Professor de
Direito Civil nos cursos de graduação e pósgraduação da Faculdade de Direito da UFMG.
Doutor em Direito Civil. Advogado.
Brasília a. 36 n. 144 out./dez. 1999

O que mais caracteriza o direito real é o jus in re ou poder direto do titular sobre a coisa. Mestre Orozimbo Nonato afirmou, em sua linguagem exuberante, que “o traço conspícuo do direito real é a senhoria direta”. No relatório do projeto do Código
Civil alemão, lê-se que “a essência da realidade reside no poder imediato da pessoa sobre a coisa”. Isso significa que,
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na relação real, o titular se acha vinculado diretamente à coisa, podendo exercer imediatamente o seu direito real sem dependência da prestação de outra pessoa. É por isso uma relação atual e induvidosa e uma situação tranqüila para o titular, que já domina a coisa e pode exclamar: tenho jus in re!
Diferente é a situação do credor de uma obrigação que tem por objeto a prestação de um direito real sobre a mesma coisa. Ele tem apenas um jus ad rem ou direito à coisa ou direito de crédito sobre a mesma. Sendo