ANÁLISE DO TERRENO E ENTORNO PROGRAMA DE NECESSIDADES, PRÉ-DIMENSIONAMENTO E ORGANOGRAMA

DA LEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS
José Carlos de Frei
Promotor de Justiça em São Paulo

INTRODUÇÃO O processo de urbanização desordenada das cidades traz algumas conseqüências negativas de ordem estrutural e social, como a deficiência do sistema de transportes, o congestionamento do trânsito de veículos automotores, a proliferação de habitações subnormais, a ocorrência de inundações (causadas, p. ex., pela impermeabilização do solo e ocupação de áreas de várzea), a precariedade do saneamento básico, a "favelização" das áreas públicas invadidas e a violência. Inspirados na má qualidade de vida urbana, gerada pela desenfreada e caótica ocupação do solo nos grandes centros, empresários do ramo imobiliário têm optado por moradias dotadas de comodidade, luxo e segurança, além do "status" de se morar bem. Estas são algumas das razões da proliferação de uma modalidade de parcelamento do solo urbano, os "loteamentos fechados", com características especiais que os diferem dos convencionais. Geralmente implantados na periferia das metrópoles ou fora do perímetro urbano, apresentam-se cercados por muros, com suas entradas equipadas com guaritas e, de ordinário, fechadas por cancelas, vigiadas por agentes privados de segurança que controlam seu acesso mediante prévia identificação, permitindo o ingresso somente aos residentes ou às pessoas por estes autorizadas, impedindo, assim, a livre entrada e circulação de pessoas estranhas ao parcelamento, inclusive às praias do litoral, naqueles loteamentos que margeiam a orla marítima. Ordinariamente também são conhecidos por "loteamentos especiais" ou "loteamentos em condomínio" ou "condomínios horizontais" ou "condomínios especiais", como figuras afins, mas essa sinonímia empregada para identificar uma mesma figura comporta críticas. Primeiro porque os adjetivos "condomínio" e "fechado" aí atribuídos não espelham os predicados dessa forma de