exercício engenharia de avaliação

Exercício
Um empreendedor deseja comprar uma Gleba Urbanizável de 30ha para transformá-la em um loteamento. Sabe-se que haverá uma perda de área de 20% com abertura de ruas e 18% com praças e equipamentos; o projeto de loteamento prevê lotes de 500m2, avaliados em R$80,00/m2; as despesas com o loteamento montam em R$12.000,00 por lote e ainda haverá uma despesa de vendas dos lotes de 5% do valor, pagas na data da realização das mesmas, a título de corretagem. Com base nestas informações pede-se calcular o valor máximo de viabilidade para compra da gleba considerando-se:
a) o modelo estático, adotando-se um lucro mínimo de R$2.000.000,00;
b) que existe uma previsão de lançamento do loteamento 60 dias após a compra da gleba; 20% dos lotes serão vendidos no lançamento, na condição de à vista; 35% 90 dias após o lançamento, também na condição de à vista e o restante será vendido 8 meses após o lançamento do loteamento, em 12 parcelas mensais e iguais, sendo a primeira parcela utilizada como sinal e princípio de pagamento; 30% das despesas serão pagas na data do lançamento, em uma única parcela e o restante 120 dias após do lançamento em 15 parcelas iguais fixas.
c) os mesmos dados da alínea b) adotando-se um taxa de valorização territorial de 2,8% a.m. e despesas com loteamento serão pagas em 5 parcelas bimestrais, correspondentes a 20% do custo orçado, com correção de INCC, estimado em 10% a.a. , sendo a primeira parcela paga 30 dias após o lançamento.
OBS:
1) Para o cálculo da Taxa Mínima de Atratividade, adote uma taxa de mercado de 22% ao ano e uma taxa de risco de 3% ao mês.
2) Antes de resolver as alíneas b) e c), desenhe os fluxos de caixa correspondentes.