Direito do promitnete comprador

2. CONCEITO

Segundo Venosa, “no compromisso de venda e compra, sob o aspecto contratual, há um acordo de vontades, de cunho preliminar, por meio do qual uma parte compromete-se a efetuar em favor de outra, em certo prazo, um contrato de venda definitivo, mediante o pagamento do preço e cumprimento das demais cláusulas” (Direito Civil, Direitos Reais, 2012, v. 5, p. 512).

A doutrina majoritária denomina o direito do compromitente comprador como sendo um compromisso ou uma promessa irretratável de venda. Ele perfaz de um contrato pelo qual o compromitente vendedor se obriga diante do compromitente comprador a vender determinado imóvel de forma irretratável e sob preços e condições acordadas entre as partes, garantindo o direito ao compromitente comprador de obter a escritura definitiva logo após o completo adimplemento de suas obrigações, seja mediante outorga, seja mediante ação deadjudicação compulsória.

Este compromisso possui algumas semelhanças com vários outros institutos, tais como o pré-contrato ou contrato preliminar de venda, sendo às vezes confundido com este. Em que pese ambos possuírem como resultado prático o adiamento da transferência do domínio do bem prometido até a integralização do valor a ser pago, importante distinção a ser feita diz respeito à adjudicação compulsória. Esta só é possível em obrigações de dar, sendo que o contrato preliminar gera uma obrigação de fazer.

Na atualidade, o compromisso de compra e venda é um novo direito real sobre coisa alheia sui generis. Ele possui características do direito real de gozo e de garantia; não é pleno e ilimitado como a propriedade, mas também oferece ampla garantia jurídica ao promitente comprador. Para Sílvio de Salvo Venosa, no compromisso de compra e venda, fica muito claro que a intenção das partes não é precipuamente a conclusão de outro contrato a não ser o da compra e venda do imóvel de forma definitiva.

3. EVOLUÇÃO HISTÓRICA

No Código Civil de 1916, o contrato de