O estudo de viabilidade econômica em projetos de incorporações imobiliárias: uma abordagem simplificada para o modelo de construção a preço de custo

Análise de viabilidade, incorporações imobiliárias, fluxo de caixa, valor presente líquido e taxa interna de retorno.

*1 INTRODUÇÃO*
Nos últimos anos, o setor de construção civil brasileiro passou por grande desenvolvimento e crescimento, em função de dois fatores preponderantes: estabilidade econômica do país e grande déficit habitacional. Este cenário estimulou a atuação não só de empresas tradicionais, como também de novos investidores, que viram no mercado imobiliário uma oportunidade para obter índices de retorno muito superiores aos das demais opções de investimento (por exemplo, no mercado financeiro).
Passado o momento de euforia, e com o mercado imobiliário indicando uma estabilização, torna-se necessário escolher os empreendimentos nos quais investir com mais cuidado e a partir de análises criteriosas. Isto porque os empreendimentos imobiliários carregam consigo alta complexidade e elevado risco – este último advindo do grande período de tempo que decorre entre a escolha do terreno e a entrega das unidades
(em média, 30 meses). Neste sentido, os estudos de viabilidade econômico-financeira apresentam grande importância, visto que, a partir de um fluxo de caixa projetado, permitem medir o retorno de um projeto de forma comparável com outros investimentos.
Existem, na literatura, diversos autores que versam sobre avaliações de investimentos. Dentre eles, dá-se destaque para Assaf Neto (2007), no campo das finanças corporativas; Casarotto Filho e Kopittke (1994), no estudo das técnicas de avaliação; Horngren, Sundem e Stratton (2004), no campo da contabilidade gerencial; e Keelling (2002), na área de gestão de projetos.
Este trabalho pretende apresentar a importância dos estudos de viabilidade econômico-financeira no momento em que se avalia a possibilidade de investir em determinado projeto, dando destaque para projetos da área de incorporações imobiliárias, onde há poucos estudos de aplicação das técnicas de análise de