A Purgação da Mora nos Contratos de Locação e Ações de Despejo: Histórico e Atualidade

A Purgação da Mora nos Contratos de Locação e Ações de Despejo: Histórico e Atualidade
A Lei de Locações, também conhecida por Lei do Inquilinato, sofreu uma recente alteração que modificou o direito de locadores, locatários e fiadores, em uma nítida tentativa de reduzir o desgaste provocado pelo tempo em ações de despejo e de cobrança de aluguéis, as quais mostravam-se ineficazes em alguns casos.
Dentre os tópicos de maior importância modificados na Lei 8.245/91, é possível destacar alguns pontos relativamente simples:
O primeiro é a modificação do direito dos fiadores, pois agora estes tem maior segurança nas sucessivas renovações do contrato de locação que não contam com sua anuência expressa. No passado, quando o contrato de locação vencia e era prorrogado por tempo indeterminado, muitas vezes o fiador sequer tomava conhecimento do fato.
Judicialmente, era comum ser responsabilizado pelo pagamento dos aluguéis em razão da fiança firmada anos antes.
Atualmente, exige-se a anuência expressa do fiador na prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, eliminando-se a dúvida e o desconhecimento da responsabilidade. E caso o fiador não concorde, cabe ao locatário oferecer uma outra forma de garantia. Além disso, a Lei reduziu de forma enfática os direitos dos locatários, permitindo-lhes purgar a mora decorrente do atraso no pagamento dos aluguéis apenas duas vezes no período de um ano.
Por razões que não cabem ser questionadas no momento, fato é que alguns empreendedores chegam a atrasar o pagamento dos aluguéis ajustados contratualmente.
Isto é uma das justificativas para que o locador proponha uma ação de despejo e de rescisão do contrato de locação. Basta o atraso de uma única parcela mensal para que se possa, em tese, ajuizar esta ação.
Antigamente, poderia o locatário comparecer em juízo e quitar o débito. Porém, este procedimento foi alterado, pois este pagamento judicial só pode ocorrer duas vezes no período de doze meses.
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