Produto imobiliário

1. EMPREENDEDOR IMOBILIÁRIO
Um empreendedor é um agente que procura tornar uma oportunidade de negócio em um empreendimento concreto, atraindo para si os riscos inerentes à assunção das várias responsabilidades que assume. Verifica-se que no setor imobiliário esse papel é desempenhado pelo promotor imobiliário, também chamado incorporador, por conta da Lei a que se subordinam suas atividades.
Kotler (1996), ao descrever o “estágio de surgimento” do ciclo de vida de um produto, afirma que antes que um mercado se materialize ele já existe como mercado latente e compreende pessoas que compartilham uma necessidade ou desejo similar por algo que ainda não existe. Para o autor o problema do empreendedor é identificar esse desejo latente e desenvolver um produto ótimo para esse mercado.
No caso dos empreendimentos imobiliários residenciais brasileiros, o empreendedor, no papel de incorporador, acumula às vezes o papel de construtor, vendedor ou gerenciador de empreendimentos. A figura do incorporador no País só veio a tomar forma na década de 1960, com a promulgação da Lei 4.591/ 1964.i Antes disso, desde a década de 1930, quando a demanda por imóveis nos grandes centros urbanos se intensificou, as pessoas que se dedicavam à construção e venda de edificações realizavam seus negócios sem controles, haja vista a inexistência de regras legais a respeito da venda de unidades em construção. Não havia garantias para o adquirente, que era quem acabava herdando as conseqüências das ações nem sempre bem intencionadas dos promotores daqueles tempos. Segundo CHALOUB (2005), os dispositivos vigentes na época regulavam apenas a venda das unidades de edificações já construídas.
A atividade de incorporação possui uma característica que a destaca no processo de produção de habitações, qual seja a de permitir a comercialização, antes do início efetivo da obra, das unidades autônomas que comporão a edificação. Ou seja, o único elemento tangível com que o