Os conflitos na compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.

A solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias de direito privado.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

De acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, “que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva” (REsp 1.006.765).

Equivalência das prestações

O cidadão pode