olá, olá

Inovações na Lei do Inquilinato
30/04/2010 Autor: Dilvanir José da Costa

Passou a vigorar em 25 de janeiro de 2.010 a Lei nº 12.112, publicada em 10.12.09, que introduziu as seguintes alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

Devolução do imóvel pelo locatário antes de findo o prazo do contrato. “Art. 4º. O locatário poderá devolve-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.” A alteração só fez eliminar a remissão ao artigo 924 do código de 1916, cujos correspondentes no novo código(413 e 571) só tratam de contratos puramente civis.

Sub-rogação na locação, comunicação escrita ao locador e ao fiador, que poderá exonerar-se da fiança. Artigo 12 e §§ 1° e 2º. A essência das alterações desses textos consistiu: a) na necessidade de comunicação escrita ao locador e ao fiador, nas hipóteses de sub-rogação na locação por morte do locatário(art. 11), por separação de fato, judicial, divórcio ou dissolução da união estável(art. 12 caput e § 1º); b) na possibilidade de o fiador exonerar-se da fiança no prazo de 30 dias, permanecendo responsável por seus efeitos durante 120 dias após a sua notificação ao locador (§ 2º). As demais conseqüências são a notificação ao locatário sub-rogado para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (§ único do art. 40), e ação de despejo com liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, § 1º, VII).

Efeitos da fiança até a efetiva devolução do imóvel.

“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Ai está, grifada, no final do artigo 39, a alteração que veio pôr fim à maior polêmica que se instaurou na jurisprudência do STJ. Mas ficou claro que a prorrogação da locação deve ser “por força desta lei” e não por