Fiança locatícia

6

INTRODUÇÃO

A garantia locatícia é um acordo inserido na locação, que procura dar ao locador segurança no que diz respeito ao pagamento do aluguel e demais encargos que incidam sobre o imóvel. Sua finalidade é eliminar o risco do locador, caso o locatário descumpra suas obrigações. A fiança é um instituto bastante antigo, pois vem desde o direito romano e permanece até nossos dias. É um contrato acessório em relação ao contrato principal, pelo qual o fiador se responsabiliza pela dívida do devedor perante o credor daquele.

Para a presente pesquisa são adotadas as seguintes perguntas:

O que é a garantia locatícia e qual sua finalidade? Se o contrato de locação é de prazo determinado, sua prorrogação, em qualquer hipótese em que não haja anuência do fiador, exoneraria o fiador? Na hipótese do contrato de locação se estender por prazo indeterminado, o fiador ficará responsável pelos encargos até a entrega do imóvel? A prorrogação da fiança, acompanhando a vigência do contrato locatício por prazo indeterminado, conduziria a uma vinculação perpétua e, por isso, nula de pleno direito? A Súmula nº 214 do STJ, ao cogitar a não responsabilidade do fiador pelas obrigações resultantes de aditamento do contrato locatício, compreenderia toda e qualquer prorrogação contratual?

O presente relatório de pesquisa se encerra com as considerações finais, nas quais se apresentam pontos conclusivos e reflexões sobre os aspectos destacados da fiança nos contratos de locação.

Enfrentaremos o tema a partir da idéia fundamental da extensão das garantias da locação até a entrega definitiva do imóvel (art. 39 da Lei 8.245/91), cuidando da história do julgado do EResp 566.633/CE pela Terceira Seção do STJ e, finalmente, chegarmos às divergências que ainda perduraram na jurisprudência em torno de sua exata compreensão e fiel compatibilização com o Direito Positivo vigente.

7

CAPÍTULO 1
DO CONTRATO DE FIANÇA

1.1

BREVE HISTÓRICO ACERCA DA FIANÇA