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Contrato de locação built to suit: vantagens e dúvidas
Cada vez mais utilizado, o built to suit é um contrato de locação no qual o locatário encomenda a construção ou a reforma de imóvel para atender às suas necessidades, sendo que cabe ao locador, por si ou por terceiros, construir ou promover a reforma no imóvel que será locado.
É, portanto, um contrato que envolve a construção ou grande reforma no imóvel e subsequente locação previamente contratada. Normalmente é utilizado pela indústria ou comércio e firmado por longo prazo, em média de dez a vinte anos. O locatário se beneficia com tal contrato na medida em que não precisa imobilizar capital para ter instalações adequadas à sua atividade. Por outro lado, o locador que faz o investimento deverá ter o retorno desse capital mais o valor da locação, ficando, assim, assegurado de que terá o investimento restituído e o rendimento garantido durante o prazo do contrato de locação.
Com o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o contrato built to suit como de locação, restou mais clara essa relação, que era tida como atípica, e resta agora enquadrada como uma modalidade de contrato de locação. Mesmo assim, é um contrato complexo, envolvendo situações peculiares desse tipo contratual e muito diversas das demais situações típicas da locação.
Referida lei alterou o artigo 4.º da Lei 8.245/91 e introduziu o artigo 54-A. A regra geral, prevista no artigo 4.º da Lei de Locações, é de que o locador não pode reaver o imóvel locado no prazo do contrato. Já o locatário poderá rescindir o contrato, devolvendo o imóvel mediante o pagamento de multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato ou aquela que for fixada judicialmente.
Continua valendo a regra geral de que o locador não poderá reaver o imóvel locado durante o prazo do contrato de locação, mas o locatário poderá devolvê-lo. A exceção trazida no artigo 4.º, prevista no parágrafo 2.º do artigo 54-A,