Case study - met. rendimento

ANÁLISE DE “CASO DE ESTUDO”

“Uncertainly and feasibility studies: an Italian case study” (N.French & L. Gabrielli)

O objectivo deste trabalho é a avaliação de um património imobiliário através de um estudo de viabilidade do mesmo. Como na avaliação através do estudo da viabilidade (Método do Rendimento – Cash-Flows), o output depende significativamente das variáveis (input) introduzidas, este trabalho faz uma determinação estatística da incerteza associada a essas variáveis. Este trabalho debruça-se sobre um caso concreto da venda de terrenos e indústrias desactivadas por uma Autoridade Municipal de média dimensão do norte da Itália. A metodologia adoptada neste “Caso de Estudo”foi em primeiro lugar abordar sumariamente os métodos de avaliação e o Método do Cash-Flow em particular; descrever o caso concreto dos imóveis a avaliar e os objectivos da Autoridade Municipal com esta venda e requalificação e enquadrar esta avaliação na situação económica que se fazia sentir na altura, 2003. Em segundo lugar, procedeu-se a uma avaliação pelo Método do Cash-Flow dos terrenos em causa tendo em conta as variáveis económicas e os parâmetros mais plausíveis na altura da avaliação. Em terceiro lugar, tecem-se consideração sobre o risco e a incerteza associada às avaliações, e a esta em particular; aborda-se as funções de probabilidade e distribuições estatísticas na escolha das variáveis críticas e refere-se a aplicabilidade do software Crystal Ball e da simulação de Monte Carlo na obtenção de outputs plausíveis. Por fim, são obtidos os valores da avaliação mais aproximados através dos métodos descritos anteriormente a uma e duas dimensões. Este “Caso de Estudo” assume uma relevância fulcral na Avaliação de Imóveis, nomeadamente no que respeita a projectos de desenvolvimento imobiliário. O método dos Cash-Flows é na maioria dos casos o mais indicado para avaliar projectos imobiliários. Este método sendo estático, indicando apenas um valor, deixa implícito um grande risco,