Avaliação imobiliária

I – INTRODUÇÃO

O objectivo do nosso trabalho é a avaliação do imóvel onde se encontram, neste momento, localizados os serviços da Direcção de Finanças de Lisboa, sito no Parque das Nações - Alameda dos Oceanos Zona de Intervenção da Expo, Lote 1.06.1.02 em Lisboa.
Iremos fazer um breve enquadramento do mercado imobiliário quer numa perspectiva global (económica e imobiliária) quer numa perspectiva nacional nos vários sectores do retalho, de escritórios e industrial. Abordaremos ainda as características do imóvel em apreciação e do seu meio envolvente como elemento fundamental na valorização deste imóvel.
Os métodos de avaliação que iremos utilizar serão os seguintes: método comparativo, método do rendimento e método dos cash flows actualizados.
De salientar que na utilização do método comparativo iremos realizar os ajustamentos que se revelarem necessários para melhorar a comparabilidade com imóvel que pretendemos avaliar.
II - BREVE ENQUADRAMENTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
II.1 - PERSPECTIVA ECONÓMICA GLOBAL
Não se pode separar o actual momento do mercado imobiliário da grande incerteza que paira na Europa sobre o futuro da mesma e da sua moeda, da fraca recuperação económica dos Estados Unidos da América após a crise financeira e da enorme vitalidade que as economias dos países emergentes continuam a exibir.
Após o choque económico da crise do sub-prime iniciada em 2008 nos Estados Unidos da América, que levou a maior economia do mundo a entrar em recessão e que influenciou negativamente a restante economia mundial, levando mesmo algumas destas economias, que apesar de não terem estado directamente expostas a este problema, nos quais se inclui Portugal, a entrar em recessão, esperava-se que após a estabilização da industria financeira e com os correctos estímulos à economia a mesma começasse a demonstrar outro vigor.
Os mercados financeiros foram os primeiros a reagir à normalização da situação financeira e aos estímulos dados à economia, tendo nos dois