acordo impobiliario

A boa-fé do comprador de imóveis e os Registros públicos.
O Informativo STJ nº 345, de 18 a 22-2-2008, publicou ementa de um julgamento que expressamente afirmou estar alterando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça referente à fraude à execução: trata-se do Recurso Especial nº 618.625/SC, julgado em 19-2-2008.
1. Uma aquisição imobiliária nula ou ineficaz "contamina" as subsequentes?
O sistema de registro imobiliário brasileiro adota o princípio de que se presume ser proprietário do imóvel a pessoa em que nele figura nessa situação. Isso significa que o registro pode ser alterado, caso um interessado demonstre que a pessoa que figura como proprietária do imóvel no registro imobiliário não é a verdadeira proprietária. Por isso se diz que nosso sistema adota o princípio de que o registro é relativo e não absoluto.
Essa questão deixa de ser meramente teórica ou acadêmica quando estamos diante da invalidação ou declaração de nulidade ou ineficácia de um registro pretérito, do qual decorreu o registro atual da pessoa que figura como proprietária.
Os casos mais comuns em que isso acontece são as hipóteses de registro de aquisição de imóvel em fraude à execução, em fraude contra credores, em fraude a herdeiros, ou mediante procuração falsa, que, posteriormente, é alienado para terceira pessoa, que adquire a propriedade do imóvel por meio de uma operação aparentemente sem qualquer vício.
A questão é a seguinte: uma alienação de imóvel passível de invalidação, declaração de nulidade ou de ineficácia, pode "contaminar" as alienações subsequentes?
2. A jurisprudência predominante do Superior Tribunal de Justiça e a boa-fé do comprador.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) até chegou a afirmar, em uns poucos julgamentos, que a validade e eficácia da aquisição da propriedade imobiliária, decorrente do último registro de transferência dessa propriedade, dependeria da validade ou eficácia das aquisições anteriores. Podemos destacar os seguintes precedentes: