Hipoteca

Analisando-se o julgado percebe-se que apesar dos imóveis já estarem quitados junto a construtora a súmula 308 do STJ garantiu que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, permanece a preocupação pois a sentença que determinou a baixa da hipoteca não foi cumprida pelo agente financeiro.
Visando a garantia de que não perderiam o bem, os proprietários querem uma declaração de que a hipoteca ou o direito de sequela é ineficaz em relação a eles, além de exigirem a baixa da hipoteca. Penso que o consumidor frente à superioridade econômica da construtora e, frente o agente financeiro, sente-se desprotegido e vulnerável.
A proteção desses consumidores, além do que já está garantido pela súmula 308 do STJ, se fundamenta no princípio da boa fé, já que os condôminios acreditaram que a construtora honraria seu débito com o banco financiador.
Maria Helena Diniz entende que no caso de falta de pagamento da construtora ao banco, para evitar a perda do bem, os condôminos podem solicitar que o ônus seja dividido: “gravando cada lote ou unidade autônoma, se o credor, devedor ou os donos o requerem ao juízo, obedecendo a proporção entre o valor de cada um deles e o crédito”. “Poderão desta forma, quitar o empréstimo, proporcionalmente, à parte que adquiriu, com isso, seu apartamento ou lote liberar-se à da excussão”.
Já Pablo Stolze tem uma visão diferenciada para a solução desse conflito: “Presente a boa fé do adquirente, não poderá ser responsabilizado o consumidor pela conduta da incorporadora que acaba não repassando o dinheiro ao agente financiador.” Fica claro pelo teor da Súmula 308/STJ, que a boa fé objetiva também envolve ordem pública, pois caso contrário não seria possível a restrição do direito real. Ainda segundo Pablo Stolze, “a Súmula 308 do STJ também mantém relação com o princípio da função social dos contratos, já que visa preservar os efeitos do contrato de compra e venda do